{"id":8317,"date":"2026-04-13T15:40:16","date_gmt":"2026-04-13T13:40:16","guid":{"rendered":"https:\/\/www.coptis.ch\/?p=8317"},"modified":"2026-04-13T15:40:16","modified_gmt":"2026-04-13T13:40:16","slug":"neue-regulatorische-herausforderungen-fuer-die-schweizer-immobilienwirtschaft","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.coptis.ch\/de\/neue-regulatorische-herausforderungen-fuer-die-schweizer-immobilienwirtschaft\/","title":{"rendered":"Neue regulatorische Herausforderungen f\u00fcr die Schweizer Immobilienwirtschaft"},"content":{"rendered":"

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\u00abDie Immobilienwirtschaft im Spannungsfeld regulatorischer Entwicklungen\u00bb<\/h1>\n

Mit zunehmenden Spannungen auf dem Wohnungsmarkt und einer Intensivierung der politischen Debatten gewinnen regulatorische Fragestellungen zunehmend an Bedeutung und entwickeln sich zu einem strukturbestimmenden Faktor f\u00fcr die Schweizer Immobilienwirtschaft. Zwischen einer m\u00f6glichen Versch\u00e4rfung der Lex Koller, einer Vielzahl von Initiativen zum Schutz der Mieterinnen und Mieter sowie raumplanerischen Vorgaben wird das Investitionsumfeld komplexer.<\/p>\n

Im Rahmen des letzten COPTIS VIP Roundtables in Bern stellte Bettina Mutter<\/strong><\/a>, Vizepr\u00e4sidentin der Schweizerischen Public Affairs Gesellschaft (SPAG) und Direktorin des Verbands Immobilien Schweiz (VIS), die derzeit zentralen politischen Dossiers sowie deren Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft vor.<\/p>\n

Der nachfolgende Artikel, ver\u00f6ffentlicht von unserem Partner Immoday<\/a>, fasst die wichtigsten Erkenntnisse dieser Intervention zusammen und ordnet die Herausforderungen ein, mit denen der Markt in einem sich stetig wandelnden regulatorischen Umfeld konfrontiert ist.<\/p>\n

Wir w\u00fcnschen Ihnen eine spannende Lekt\u00fcre,<\/p>\n

Das Team COPTIS<\/span><\/strong><\/p>\n

\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014<\/p>\n

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Der Schweizer Immobilienmarkt steht nicht nur wegen steigender Nachfrage und knappen Wohnraums unter Druck. Auch politisch r\u00fccken zentrale Rahmenbedingungen st\u00e4rker in den Fokus. Am COPTIS VIP-Round Table in Bern zeigte Bettina Mutter, Vize-Pr\u00e4sidentin der Schweizerischen Public Affairs Gesellschaft (SPAG) und Gesch\u00e4ftsf\u00fchrerin des Verbands Immobilien Schweiz (VIS), welche politischen Dossiers derzeit besonders relevant sind \u2013 und welche Folgen sie f\u00fcr die Immobilienwirtschaft haben k\u00f6nnten.<\/strong><\/p>\n

Die neueste Ausgabe des Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt Schweiz von EY zeigt klar: 98% der befragten Immobilieninvestoren betrachten die Schweiz \u00fcber die kommenden Monate weiterhin als attraktiven oder sehr attraktiven Standort f\u00fcr Immobilieninvestitionen. Die stabile Wirtschaft, hohe Rechtssicherheit und die trotz geopolitischer Ver\u00e4nderungen robuste Standortqualit\u00e4t festigen die Rolle der Schweiz als sicherer Anlagehafen.<\/p>\n

Dennoch: Der Immobilienmarkt steht von verschiedener Seite her unter Druck \u2013 auch seitens der Politik. Im Zentrum stehen mehrere Themen, die derzeit auf nationaler und kantonaler Ebene diskutiert werden \u2013 von einer m\u00f6glichen Versch\u00e4rfung der sogenannten Lex Koller \u00fcber verschiedene Initiativen zum Mieterschutz bis hin zu raumplanerischen Vorgaben des Bundes, wie Bettina Mutter am COPTIS VIP Round Table ausf\u00fchrte.<\/p>\n

Lex Koller: Vom Auslaufmodell zum politischen Instrument<\/h3>\n

Die Lex Koller galt eigentlich lange Jahre als politisch erledigt \u2013 bis die Wohnungsnot und der politische Druck durch die SVP-Volksinitiative \u00abKeine 10-Millionen-Schweiz\u00bb das Thema wieder auf die Agenda brachten. Nun ist eine 2016 von Nationalr\u00e4tin Jacqueline Badran eingereichte parlamentarische Initiative, die urspr\u00fcnglich auf die Unterstellung strategischer Energieinfrastrukturen wie Wasserkraftwerke und Energienetze zielte, wieder Thema. W\u00e4hrend die SVP und die SP das Vorhaben aus unterschiedlichen Motiven unterst\u00fctzen, sagen Kritiker, die Lex Koller sei nicht das richtige Instrument und k\u00f6nnte Investitionen behindern oder internationale Abkommen tangieren. F\u00fcr Bettina Mutter ist klar, dass es diese Initiative nicht braucht. \u00abDie betreffenden Infrastrukturen sind ohnehin zu grossen Teilen in staatlicher Hand\u00bb, argumentierte die Expertin.<\/p>\n

Der Bundesrat lehnt die Initiative zwar auch ab, schl\u00e4gt aber Begleitmassnahmen vor. Er hat das EJPD beauftragt, eine Versch\u00e4rfung der Bedingungen in die Vernehmlassung zu geben, unter denen Personen im Ausland Immobilien in der Schweiz kaufen und behalten k\u00f6nnen. Dazu geh\u00f6ren auch strengere Regeln f\u00fcr Nicht-EU\/EFTA-Staatsangeh\u00f6rige sowie eine Bewilligungspflicht beim Erwerb von Anteilen b\u00f6rsenkotierter Wohnimmobiliengesellschaften. Letzteres k\u00f6nnte die Liquidit\u00e4t des Immobilienkapitalmarkts beeintr\u00e4chtigen und institutionelle Investoren abschrecken. Die Vernehmlassung startet voraussichtlich im April. Alle k\u00f6nnen sich dazu \u00e4ussern und das wird auch die Allianz \u00abLex Koller bleibt modern\u00bb tun.<\/p>\n

Mieterschutz: Initiativenwelle auf Bundes- und Kantonsebene<\/h3>\n

Mit regionalen Unterschieden sind die Mieten in der Schweiz in den letzten Jahren stetig gestiegen. Gleichzeitig ist die Leerstandquote weiter gesunken. Die politischen Antworten darauf sind aber nicht Wohnbauinitiativen, sondern gleich mehrere Initiativen f\u00fcr mehr Mieterschutz. Auf Bundesebene lancierte der Mieterverband im Sommer 2025 die Mietpreis-Initiative, die regelm\u00e4ssige Mietzinskontrollen in der Bundesverfassung verankern will. Die Unterschriftenanzahl wurde bereits erreicht, die Initiative d\u00fcrfte fr\u00fchestens 2028 zur Abstimmung kommen. F\u00fcr Bettina Mutter ist klar, dass mit den strengeren Vorgaben Investitionen und Neubau gebremst statt mehr Wohnraum geschaffen wird. Die Expertin spricht in diesem Zusammenhang von einer \u00abkrassen Versch\u00e4rfung des Mietrechts\u00bb, die den regulatorischen Druck auf den Immobilienmarkt deutlich erh\u00f6hen w\u00fcrde.<\/p>\n

Derweil ballen sich im Kanton Z\u00fcrich die Vorhaben: Die \u00abWohnschutz-Initiative\u00bb will Gemeinden erlauben, \u00fcberm\u00e4ssige Mieterh\u00f6hungen bei Sanierungen zu unterbinden \u2013 faktisch ein Mietpreisdeckel – und Ersatzbauten f\u00fcr Abbruchobjekte zu fordern. \u00abWer will da noch investieren?\u00bb, fragte Bettina Mutter, die sich aber gleichzeitig auch zuversichtlich zeigte, dass das Vorhaben gestoppt werden kann.<\/p>\n<\/div>\n

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Die kantonale \u00abVolksinitiative f\u00fcr mehr g\u00fcnstige und gemeinn\u00fctzige Wohnungen\u00bb wiederum anerkennt zwar den Druck auf dem Wohnungsmarkt, will aber in Anbetracht dessen f\u00fcr ausreichend g\u00fcnstigen und klimafreundlichen Wohnraum sorgen. F\u00fcr Mutter zeigt sich hier ein grundlegender politischer Zielkonflikt: W\u00e4hrend einerseits mehr Wohnraum geschaffen werden soll, machen zus\u00e4tzliche Eingriffe in den Markt Investitionen in Neubau oder umfassende Sanierungen weniger attraktiv.<\/p>\n

Aktionsplan Bundesrat: Guter Wille, wenig Verbindlichkeit<\/h3>\n

Als Reaktion auf die Wohnungsknappheit pr\u00e4sentierte der Bundesrat im Februar 2024 einen Aktionsplan mit 35 Massnahmen in drei Bereichen: Innenentwicklung erleichtern, Bewilligungsverfahren beschleunigen, preisg\u00fcnstigen Wohnraum f\u00f6rdern. F\u00fcr Bettina Mutter ist klar, dass die zahlreichen Vorschl\u00e4ge keine Abhilfe schaffen: \u00abErstens enth\u00e4lt der Plan keine verbindlichen Zielvorgaben und zweitens betreffen 80 Prozent der Vorhaben Kantone, St\u00e4dte und Gemeinden \u2013 also dort, wo wiederum vieles blockiert wird\u00bb, so die Expertin.<\/p>\n

ISOS: Verdichten wo Heimatschutz regiert<\/h3>\n

Ein weiterer Punkt betrifft die Raumplanung, wo das Inventar sch\u00fctzenswerter Ortsbilder der Schweiz, kurz ISOS, im Fokus steht. Das Bundesinventar hat in den vergangenen Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen. F\u00fcr Investoren und Entwickler bedeutet dies zus\u00e4tzliche Einschr\u00e4nkungen – etwa bei Verdichtungsprojekten oder bei der baulichen Weiterentwicklung bestehender Liegenschaften. Genau jene zentralen, gut erschlossenen Gebiete, die das revidierte Raumplanungsgesetz (RPG 2014) zur Verdichtung vorgesehen hat, sind h\u00e4ufig im ISOS erfasst.<\/p>\n

Der Bundesrat hat letzten Herbst beschlossen, die Anwendung des ISOS zu pr\u00e4zisieren und in die Vernehmlassung zu schicken. Die Direktanwendung soll auf F\u00e4lle mit unmittelbarer Ortsbildwirkung beschr\u00e4nkt werden. F\u00fcr Bettina Mutter f\u00fchren die \u00abheiligen K\u00fche\u00bb Raumplanung und ISOS in der Praxis immer wieder zu Abw\u00e4gungen zwischen dem Schutz historischer Ortsbilder und der Notwendigkeit, zus\u00e4tzlichen Wohnraum zu schaffen. Sie fordert eine vern\u00fcnftige Interessensabw\u00e4gung. \u00abISOS muss mit Augenmass angewandt werden\u00bb, fordert sie.<\/p>\n

Auch die anschliessende Diskussion machte deutlich, dass die Immobilienwirtschaft durch ein dichtes Feld politischer Initiativen navigiert, die teilweise in entgegengesetzte Richtungen weisen: Verdichtung soll mehr Wohnraum schaffen, w\u00e4hrend Ortsbildschutz und Raumplanung Einschr\u00e4nkungen setzen. Sanierungen sind erw\u00fcnscht, werden aber durch strengeren Mieterschutz wirtschaftlich schwieriger. Gleichzeitig k\u00f6nnten Investitionshemmnisse wie eine versch\u00e4rfte Lex Koller Kapital abschrecken.<\/p>\n

Angesichts dieser Gemengelage gilt f\u00fcr die Branche: aktiv in die politische Debatte einbringen statt zuschauen. \u00abDie Immobilienwirtschaft muss ihre Expertise einbringen \u2013 in Vernehmlassungen, in Kommissionen, im Dialog mit der Politik, als wichtiger Beitrag zu einer sachlichen, l\u00f6sungsorientierten Debatte\u00bb, forderte Bettina Mutter zum Abschluss des spannenden Round Table.<\/p>\n<\/div>\n

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