{"id":8675,"date":"2026-08-19T09:00:09","date_gmt":"2026-08-19T07:00:09","guid":{"rendered":"https:\/\/www.coptis.ch\/?p=8675"},"modified":"2026-08-19T08:58:30","modified_gmt":"2026-08-19T06:58:30","slug":"aenderung-der-praxis-in-genf-step-up-bei-immobiliengesellschaften","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.coptis.ch\/de\/aenderung-der-praxis-in-genf-step-up-bei-immobiliengesellschaften\/","title":{"rendered":"\u00c4nderung der Praxis in Genf \u2013 Step-up bei Immobiliengesellschaften"},"content":{"rendered":"<div class=\"wpb-content-wrapper\"><p>[vc_row][vc_column][vc_column_text css=&#8221;&#8221; css_params=&#8221;&#8221;]<\/p>\n<div style=\"max-width: 760px; margin: 0 auto; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; color: #333333; font-size: 16px; line-height: 1.6; text-align: left;\">\n<h2 style=\"text-align: center; font-size: 28px; line-height: 1.25; margin: 0 0 30px 0; color: #222222;\"><\/h2>\n<p style=\"margin: 0 0 18px 0;\">In dieser neuen Newsletter-Ausgabe beleuchtet COPTIS eine wichtige \u00c4nderung der Genfer Steuerpraxis f\u00fcr Immobiliengesellschaften.<\/p>\n<p style=\"margin: 0 0 18px 0;\">Nach einem Urteil des Bundesgerichts hat die Genfer kantonale Steuerverwaltung ihre Praxis zur Ber\u00fccksichtigung des bereits besteuerten Immobiliengewinns beim Verkauf von Beteiligungen an einer Immobiliengesellschaft angepasst. Diese \u00c4nderung betrifft die Voraussetzungen, unter denen der bereits besteuerte Immobiliengewinn auf Ebene der Immobiliengesellschaft ber\u00fccksichtigt werden kann.<\/p>\n<p style=\"margin: 0 0 18px 0;\">Wir danken <strong>Stefan Lagan\u00e0<\/strong>, Leiter der <strong>Arbeitsgruppe Steuern<\/strong>, herzlich f\u00fcr diese Analyse und seinen wertvollen Beitrag.<\/p>\n<p style=\"margin: 0 0 8px 0;\">Wir w\u00fcnschen Ihnen eine angenehme Lekt\u00fcre.<\/p>\n<p style=\"margin: 0;\">Das <strong>COPTI<span style=\"color: #e40404;\">S<\/span>-Team<\/strong><\/p>\n<div style=\"border-top: 1px solid #d9d9d9; margin: 30px 0 35px 0;\"><\/div>\n<p><!-- 01 --><\/p>\n<div style=\"margin: 38px 0 18px 0;\">\n<div style=\"font-size: 14px; line-height: 1.4; font-weight: bold; color: #9b1c31; letter-spacing: 1px; text-transform: uppercase;\">01 \u2014 Grundsachverhalt<\/div>\n<\/div>\n<p style=\"margin: 0 0 30px 0;\">Bei der Ver\u00e4usserung von Beteiligungen an einer Immobiliengesellschaft (die eine oder mehrere Immobilien im Kanton Genf besitzt) durch eine nat\u00fcrliche Person (<em>Share Deal<\/em>), wird der erzielte Nettogewinn mit der Grundst\u00fcckgewinnsteuer erfasst. Wird nun anschliessend eine Immobilie durch die Immobiliengesellschaft selbst ver\u00e4ussert (<em>Asset Deal<\/em>), kann es vorkommen, dass dasselbe Steuersubstrat mehrfach besteuert wird.<\/p>\n<p><!-- 02 --><\/p>\n<div style=\"margin: 42px 0 20px 0;\">\n<div style=\"font-size: 14px; line-height: 1.4; font-weight: bold; color: #9b1c31; letter-spacing: 1px; text-transform: uppercase;\">02 \u2014 Alte Genfer Praxis<\/div>\n<div style=\"font-size: 15px; line-height: 1.5; color: #777777; margin-top: 4px;\">Information Nr. 1\/2023 vom 27. Januar 2023<\/div>\n<\/div>\n<div style=\"background-color: #f5f5f5; padding: 22px 25px; margin-bottom: 25px; border-left: 4px solid #9b1c31;\">\n<p style=\"margin: 0;\">Gem\u00e4ss der alten Genfer Praxis konnte nach dem Verkauf von Beteiligungen an einer Immobiliengesellschaft (gehalten im Privatverm\u00f6gen) eine versteuerte stille Reserve im Umfang von maximal des bei der nat\u00fcrlichen Person besteuerten Immobiliengewinns in der Steuerbilanz der Immobiliengesellschaft gebildet werden.<\/p>\n<\/div>\n<p style=\"margin: 0 0 20px 0;\">Sollte zu einem sp\u00e4teren Zeitpunkt eine Immobilie direkt durch die Immobiliengesellschaft ver\u00e4ussert werden, so konnte der erzielte Buchgewinn steuerlich (ggf. auch nur teilweise) durch die Aufl\u00f6sung der versteuerten stillen Reserve neutralisiert werden. Dadurch wurde eine erneute Besteuerung desselben Gewinns vermieden.<\/p>\n<p style=\"margin: 0 0 16px 0;\"><strong>Folgende kumulative Bedingungen mussten erf\u00fcllt werden, damit die Bildung einer versteuerten stillen Reserve in der Steuerbilanz zul\u00e4ssig war:<\/strong><\/p>\n<p style=\"margin: 0 0 16px 0;\"><strong>a)<\/strong> Die Ver\u00e4usserung der Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft muss bei der nat\u00fcrlichen Person (gehalten im Privatverm\u00f6gen) tats\u00e4chlich zu einer Besteuerung mit der Grundst\u00fcckgewinnsteuer gef\u00fchrt haben;<\/p>\n<p style=\"margin: 0 0 16px 0;\"><strong>b)<\/strong> Die Bildung der versteuerten stillen Reserve muss vor Inkrafttreten der Veranlagung ihrer Steuerperiode, in welcher die nat\u00fcrliche Person ihre Beteiligung an der Immobiliengesellschaft ver\u00e4ussert hat, durch die Immobiliengesellschaft beantragt werden. Die versteuerte stille Reserve muss in der Steuerbilanz ber\u00fccksichtigt werden und ist dem steuerbaren Kapital hinzuzurechnen.<\/p>\n<p style=\"margin: 0 0 16px 0;\"><strong>c)<\/strong> Die antragstellende Immobiliengesellschaft muss vorg\u00e4ngig die Aufhebung des Steuergeheimnisses bei der ver\u00e4ussernden nat\u00fcrlichen Person erwirken.<\/p>\n<p style=\"margin: 0 0 28px 0;\"><strong>d)<\/strong> Die versteuerte stille Reserve wird pro Immobilien in der Steuerbilanz der Immobiliengesellschaft maximal des bei der nat\u00fcrlichen Person besteuerten Nettoimmobiliengewinns zugelassen.<\/p>\n<p><!-- 03 --><\/p>\n<div style=\"margin: 45px 0 20px 0;\">\n<div style=\"font-size: 14px; line-height: 1.4; font-weight: bold; color: #9b1c31; letter-spacing: 1px; text-transform: uppercase;\">03 \u2014 Neue Genfer Praxis<\/div>\n<div style=\"font-size: 15px; line-height: 1.5; color: #777777; margin-top: 4px;\">Information Nr. 2\/2025 vom 9. Juni 2025<\/div>\n<\/div>\n<div style=\"background-color: #f5f5f5; padding: 22px 25px; margin-bottom: 25px; border-left: 4px solid #9b1c31;\">\n<p style=\"margin: 0;\">Die neue Genfer Praxis setzt das ergangene Bundesgerichtsurteil um, indem keine steuerliche Korrektur der Immobilienwerte (Neubewertung) gemacht werden darf, da hierzu die ausdr\u00fcckliche Gesetzesbestimmung fehlt.<\/p>\n<\/div>\n<p style=\"margin: 0 0 20px 0;\">Die neue Genfer Praxis sieht aber weiterhin die steuerliche Neutralisierung des bereits bei der ver\u00e4ussernden nat\u00fcrlichen Person besteuerten Immobiliengewinns vor. Neu aber mit ge\u00e4nderten kumulativ zu erf\u00fcllenden Bedingungen:<\/p>\n<p style=\"margin: 0 0 16px 0;\"><strong>a)<\/strong> Die Ver\u00e4usserung der Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft muss bei der nat\u00fcrlichen Person (gehalten im Privatverm\u00f6gen) tats\u00e4chlich zu einer Besteuerung mit der Grundst\u00fcckgewinnsteuer gef\u00fchrt haben, wobei hier die Besteuerung mind. 10% betragen muss, d.h. h\u00f6her ist, als der kantonale und kommunale Steuersatz auf dem bei der Immobiliengesellschaft aufgrund der Ver\u00e4usserung der Liegenschaft neutralisierten Immobiliengewinns;<\/p>\n<p style=\"margin: 0 0 16px 0;\"><strong>b)<\/strong> Im Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie durch die Immobiliengesellschaft wird die Ber\u00fccksichtigung des bereits besteuerten Nettoimmobiliengewinns (steuerliche Neutralisation des Immobiliengewinns auf Stufe der Immobiliengesellschaft) h\u00f6chstens bis zur H\u00f6he des verbuchten wirtschaftlichen Immobiliengewinns gew\u00e4hrt.<\/p>\n<p style=\"margin: 0 0 18px 25px; color: #555555;\">D.h., dass der Wertzuwachsgewinn z.B. aufgrund der Marktentwicklung im Umfang des zuvor realisierten Wertzuwachsgewinns neutralisiert werden kann, die wiedereingebrachten Abschreibungen (inkl. allf\u00e4lliger zul\u00e4ssiger Nachholabschreibungen) aber nicht mit dem bereits besteuerten Nettoimmobiliengewinn neutralisiert werden d\u00fcrfen;<\/p>\n<p style=\"margin: 0 0 16px 0;\"><strong>c)<\/strong> Die M\u00f6glichkeit der Ber\u00fccksichtigung des bereits besteuerten Nettoimmobiliengewinns muss von der Immobiliengesellschaft sp\u00e4testens vor Inkrafttreten der Veranlagung ihrer Steuerperiode, in welcher die nat\u00fcrliche Person ihre Beteiligung ver\u00e4ussert hat, beantragt werden;<\/p>\n<p style=\"margin: 0 0 16px 0;\"><strong>d)<\/strong> Die antragstellende Immobiliengesellschaft muss vorg\u00e4ngig die Aufhebung des Steuergeheimnisses bei der ver\u00e4ussernden nat\u00fcrlichen Person erwirken;<\/p>\n<p style=\"margin: 0 0 30px 0;\"><strong>e)<\/strong> Die Ber\u00fccksichtigung des bereits versteuerten Nettoimmobiliengewinns ist pro Liegenschaft maximal bis zur H\u00f6he des bei der nat\u00fcrlichen Person besteuerten Nettoimmobiliengewinns zul\u00e4ssig.<\/p>\n<p><!-- HINWEIS --><\/p>\n<div style=\"margin-top: 42px; padding: 25px; border: 1px solid #dddddd; background-color: #fafafa;\">\n<div style=\"font-size: 14px; line-height: 1.4; font-weight: bold; color: #9b1c31; letter-spacing: 1px; text-transform: uppercase; margin-bottom: 12px;\">Hinweis<\/div>\n<p style=\"margin: 0 0 14px 0;\"><strong>Die neue Praxis kann dazu f\u00fchren, dass es zu \u00dcberbesteuerungen kommt.<\/strong> Dies deshalb, weil lediglich der bei der ver\u00e4ussernden nat\u00fcrlichen Person besteuerte Nettoimmobiliengewinn bei der Immobiliengesellschaft ber\u00fccksichtigt werden kann oder auch wenn die kumulativ zu erf\u00fcllenden Bedingungen nicht erf\u00fcllt werden sollten.<\/p>\n<p style=\"margin: 0;\">Des Weiteren kann dies dazu f\u00fchren, dass es zu einer Schw\u00e4chung des Prinzips der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsf\u00e4higkeit kommt.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<p>[\/vc_column_text][\/vc_column][\/vc_row]<\/p>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>[vc_row][vc_column][vc_column_text css=&#8221;&#8221; css_params=&#8221;&#8221;] In dieser neuen Newsletter-Ausgabe beleuchtet COPTIS eine wichtige \u00c4nderung der Genfer Steuerpraxis f\u00fcr Immobiliengesellschaften. 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