{"id":8940,"date":"2026-10-16T09:00:33","date_gmt":"2026-10-16T07:00:33","guid":{"rendered":"https:\/\/www.coptis.ch\/?p=8940"},"modified":"2026-10-16T08:49:39","modified_gmt":"2026-10-16T06:49:39","slug":"bundesgericht-keine-steuerliche-nachholung-nicht-deklarierter-immobilienwertverluste-beim-wechsel-der-rechnungslegung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.coptis.ch\/de\/bundesgericht-keine-steuerliche-nachholung-nicht-deklarierter-immobilienwertverluste-beim-wechsel-der-rechnungslegung\/","title":{"rendered":"Bundesgericht: Keine steuerliche Nachholung nicht deklarierter Immobilienwertverluste beim Wechsel der Rechnungslegung"},"content":{"rendered":"<div class=\"wpb-content-wrapper\"><p>[vc_row][vc_column][vc_column_text css=&#8221;&#8221; css_params=&#8221;&#8221;]<\/p>\n<article lang=\"de\" style=\"line-height: 1.7; color: #333333;\"><strong>Urteil 9C_664\/2024 vom 3. Juni 2025<\/strong><\/p>\n<div style=\"margin: 24px 0; padding: 20px; background-color: #f5f5f5; border-left: 4px solid #C70232;\">\n<p style=\"margin: 0 0 12px;\"><strong>Lassen sich steuerlich nicht deklarierte Wertverluste durch einen Wechsel des Rechnungslegungsstandards nachholen?<\/strong><\/p>\n<p style=\"margin: 0 0 12px;\">In der nachfolgenden Analyse erl\u00e4utert<br \/>\n<strong>Stefan Lagan\u00e0, Leiter der Arbeitsgruppe Steuern<\/strong>,<br \/>\ndas Urteil 9C_664\/2024 des Bundesgerichts und dessen praktische Bedeutung f\u00fcr Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz.<\/p>\n<p style=\"margin: 0;\">Wir danken ihm herzlich f\u00fcr diese aufschlussreiche Analyse und seinen wertvollen Beitrag.<\/p>\n<\/div>\n<p>Das Bundesgericht hat in einem wegweisenden Entscheid klargestellt, dass nicht geltend gemachte Wertverluste auf Immobilien bei einem sp\u00e4teren Wechsel des Rechnungslegungsstandards nicht periodenfremd steuerlich nachgeholt werden d\u00fcrfen. Der Entscheid ist insbesondere f\u00fcr Immobilienfonds, kollektive Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz sowie generell f\u00fcr Steuerpflichtige mit Immobilienverm\u00f6gen von hoher praktischer Bedeutung.<\/p>\n<h2 style=\"color: #c70232; margin-top: 32px;\">Ausgangslage<\/h2>\n<p>Im vorliegenden Fall ging es um einen Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz, der bis und mit Gesch\u00e4ftsjahr 2015\/2016 Jahresrechnungen nach den Vorschriften des Bundesgesetzes \u00fcber die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) erstellte. Eine Fondsimmobilie (im Kanton Bern gelegen) wurde in diesen Abschl\u00fcssen korrekt zum jeweils tieferen Verkehrswert bilanziert. Die daraus resultierenden unrealisierten Wertverluste waren wirtschaftlich in den Jahren 2014\/2015 und 2015\/2016 eingetreten.<\/p>\n<p>Steuerlich wurden diese Wertverluste jedoch nicht geltend gemacht. Die entsprechenden kantonalen Steuerveranlagungen erwuchsen in Rechtskraft.<\/p>\n<p>Ab dem Gesch\u00e4ftsjahr 2016\/2017 wechselte der Fonds zur Rechnungslegung nach Obligationenrecht (OR). In der erstmals nach OR erstellten Jahresrechnung wurde die Liegenschaft zu den urspr\u00fcnglichen Anschaffungskosten eingebucht und anschliessend eine ausserordentliche Abschreibung vorgenommen, welche neben dem im Jahr 2016\/2017 entstandenen weiteren Wertverlust auch die Wertverluste der Jahre 2014\/2015 und 2015\/2016 umfasste. Der Fonds versuchte, diese \u201enachgeholten\u201c Abschreibungen steuerlich zu verwerten.<\/p>\n<h2 style=\"color: #c70232; margin-top: 32px;\">Zentrale Erw\u00e4gungen des Bundesgerichts<\/h2>\n<p>Das Bundesgericht erteilte diesem Vorgehen eine klare Absage:<\/p>\n<h3 style=\"margin-top: 24px;\">1. Keine \u00dcberbewertung bei erstmaliger OR-Rechnungslegung<\/h3>\n<p>Der Wechsel von einer KAG- zu einer OR-Rechnungslegung vermittelt kein Recht, Immobilien bei der Umstellung der Rechnungslegung zu einem \u00fcber dem aktuellen Verkehrswert liegenden historischen Anschaffungswert einzubuchen. Das Vorsichts\u2011 und Niederstwertprinzip gilt auch bei erstmaliger Erstellung einer Jahresrechnung nach OR. Eine fiktive Aufwertung mit anschliessender Abschreibung ist handelsrechtswidrig.<\/p>\n<h3 style=\"margin-top: 24px;\">2. KAG-Abschl\u00fcsse sind materiell relevant<\/h3>\n<p>Die in den KAG-Abschl\u00fcssen vorgenommenen Wertkorrekturen waren handelsrechtlich korrekt. Dass diese Wertverluste in der Erfolgsrechnung nicht transparent ausgewiesen waren, \u00e4ndert nichts daran, dass sie wirtschaftlich und bilanziell bereits erfasst worden sind. Die bilanzielle Erfassung der Liegenschaft zu den urspr\u00fcnglichen Anschaffungskosten mit anschliessender erfolgswirksamer Abschreibung w\u00fcrde zu einer doppelten Erfassung bereits verbuchter Wertverluste f\u00fchren.<\/p>\n<h3 style=\"margin-top: 24px;\">3. Keine periodenfremde steuerliche Verlustverwertung<\/h3>\n<p>Wertverluste sind in jener Steuerperiode geltend zu machen, in der sie wirtschaftlich entstehen. Werden sie in der entsprechenden Periode nicht deklariert und erw\u00e4chst die Veranlagung in Rechtskraft, k\u00f6nnen sie nicht in einer sp\u00e4teren Steuerperiode nachgeholt werden. Eine Korrektur w\u00e4re allenfalls im Revisionsverfahren m\u00f6glich gewesen, nicht jedoch \u00fcber den Umweg einer sp\u00e4teren Verlustverrechnung.<\/p>\n<h3 style=\"margin-top: 24px;\">4. Totalgewinnprinzip hilft nicht weiter<\/h3>\n<p>Das Bundesgericht best\u00e4tigt seine restriktive Praxis: Das Totalgewinnprinzip, d.h. das Prinzip wonach \u00fcber alle Steuerperioden hinweg insgesamt nur der w\u00e4hrend der gesamten Existenz des Unternehmens erzielte Gewinn besteuert werden soll, vermag das Periodizit\u00e4tsprinzip grunds\u00e4tzlich nicht zu durchbrechen. Eine Ausnahme besteht nur in eng begrenzten Konstellationen (z.B. Steuerr\u00fcckstellungen infolge nachtr\u00e4glicher Aufrechnungen), die hier nicht gegeben waren.<\/p>\n<h2 style=\"color: #c70232; margin-top: 32px;\">Bedeutung f\u00fcr die Praxis<\/h2>\n<p>Der Entscheid verdeutlicht mit grosser Klarheit:<\/p>\n<ul style=\"padding-left: 24px;\">\n<li style=\"margin-bottom: 12px;\">Wertverluste auf Immobilien m\u00fcssen<br \/>\n<strong>periodengerecht steuerlich geltend gemacht<\/strong><br \/>\nwerden.<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: 12px;\">Ein sp\u00e4terer Wechsel der Rechnungslegung er\u00f6ffnet<br \/>\n<strong>keinen steuerlichen Neuanfang<\/strong>.<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: 12px;\">KAG-Abschl\u00fcsse sind steuerlich ernst zu nehmen; fehlende Transparenz in der Erfolgsrechnung sch\u00fctzt nicht vor Rechtskraftfolgen.<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: 12px;\">Die Anforderungen an eine Durchbrechung des Periodizit\u00e4tsprinzips bleiben hoch.<\/li>\n<\/ul>\n<h2 style=\"color: #c70232; margin-top: 32px;\">Fazit<\/h2>\n<p>Das Bundesgericht setzt klare Leitplanken: Nicht deklarierte Wertverluste sind verloren. Der Entscheid unterstreicht die Bedeutung einer sorgf\u00e4ltigen steuerlichen \u00dcberleitung der Rechnungslegung \u2013 insbesondere bei Immobilienfonds und bei Rechnungslegungswechseln. Nachtr\u00e4gliche Aufwandnachholungen sind ausgeschlossen, soweit Wertminderungen bereits periodenrichtig verbucht wurden; eine erneute Erfassung \u00fcber handelsrechtlich unzul\u00e4ssige Abschreibungen ist steuerlich nicht anzuerkennen.<\/p>\n<\/article>\n<p>[\/vc_column_text][\/vc_column][\/vc_row]<\/p>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>[vc_row][vc_column][vc_column_text css=&#8221;&#8221; css_params=&#8221;&#8221;] Urteil 9C_664\/2024 vom 3. Juni 2025 Lassen sich steuerlich nicht deklarierte Wertverluste durch einen Wechsel des Rechnungslegungsstandards nachholen? 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