Dans cette nouvelle Newsletter, COPTIS revient sur une évolution importante de la pratique fiscale genevoise applicable aux sociétés immobilières.

À la suite d’un arrêt du Tribunal fédéral, l’Administration fiscale cantonale genevoise a modifié sa pratique relative à la prise en compte du gain immobilier déjà imposé lors de la vente de participations dans une société immobilière. Cette évolution modifie les conditions dans lesquelles le gain immobilier déjà imposé peut être pris en compte au niveau de la société immobilière.

Nous remercions chaleureusement Stefan Laganà, responsable du Groupe de travail Fiscalité, pour cette analyse et sa précieuse contribution.

Nous vous souhaitons une agréable lecture.

L’équipe COPTIS

Lors de l’aliénation de participations dans une société immobilière détenant un ou plusieurs immeubles dans le canton de Genève par une personne physique (share deal), le gain net réalisé est soumis à l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers.

Si, par la suite, un immeuble est aliéné directement par la société immobilière elle-même (asset deal), il peut en résulter une imposition multiple du même substrat fiscal.

Si un immeuble était ultérieurement aliéné directement par la société immobilière, le bénéfice comptable réalisé pouvait être neutralisé fiscalement, le cas échéant seulement partiellement, par la dissolution de la réserve latente imposée. Une nouvelle imposition du même gain était ainsi évitée.

Les conditions cumulatives suivantes devaient être remplies :

a) L’aliénation de la participation dans une société immobilière devait effectivement avoir donné lieu, auprès de la personne physique détenant la participation dans sa fortune privée, à une imposition au titre de l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers.

b) La constitution de la réserve latente imposée devait être demandée par la société immobilière avant l’entrée en force de la taxation de sa période fiscale au cours de laquelle la personne physique avait aliéné sa participation dans la société immobilière. La réserve latente imposée devait être prise en compte dans le bilan fiscal et ajoutée au capital imposable.

c) La société immobilière requérante devait préalablement obtenir la levée du secret fiscal auprès de la personne physique aliénante.

d) La réserve latente imposée était admise par immeuble dans le bilan fiscal de la société immobilière, au maximum à concurrence du gain immobilier net imposé auprès de la personne physique.

Elle continue toutefois de prévoir la neutralisation fiscale du gain immobilier déjà imposé auprès de la personne physique aliénante, mais désormais sous réserve du respect de conditions cumulatives modifiées :

a) L’aliénation de la participation dans une société immobilière doit effectivement avoir donné lieu, auprès de la personne physique détenant la participation dans sa fortune privée, à une imposition au titre de l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers. Cette imposition doit s’élever à au moins 10 %, soit être supérieure au taux d’imposition cantonal et communal applicable au gain immobilier neutralisé au niveau de la société immobilière en raison de l’aliénation de l’immeuble.

b) Au moment de la vente de l’immeuble par la société immobilière, la prise en compte du gain immobilier net déjà imposé est accordée au maximum à concurrence du gain immobilier économique comptabilisé.

Cela signifie que le gain de plus-value, par exemple résultant de l’évolution du marché, peut être neutralisé, tandis que les amortissements réintégrés – y compris d’éventuels amortissements différés admissibles – ne peuvent pas être neutralisés au moyen du gain immobilier net déjà imposé.

c) La possibilité de prendre en compte le gain immobilier net déjà imposé doit être demandée par la société immobilière au plus tard avant l’entrée en force de la taxation de sa période fiscale au cours de laquelle la personne physique a aliéné sa participation.

d) La société immobilière requérante doit préalablement obtenir la levée du secret fiscal auprès de la personne physique aliénante.

e) La prise en compte du gain immobilier net déjà imposé est admise par immeuble, au maximum à concurrence du gain immobilier net imposé auprès de la personne physique.