In dieser neuen Newsletter-Ausgabe beleuchtet COPTIS eine wichtige Änderung der Genfer Steuerpraxis für Immobiliengesellschaften.

Nach einem Urteil des Bundesgerichts hat die Genfer kantonale Steuerverwaltung ihre Praxis zur Berücksichtigung des bereits besteuerten Immobiliengewinns beim Verkauf von Beteiligungen an einer Immobiliengesellschaft angepasst. Diese Änderung betrifft die Voraussetzungen, unter denen der bereits besteuerte Immobiliengewinn auf Ebene der Immobiliengesellschaft berücksichtigt werden kann.

Wir danken Stefan Laganà, Leiter der Arbeitsgruppe Steuern, herzlich für diese Analyse und seinen wertvollen Beitrag.

Wir wünschen Ihnen eine angenehme Lektüre.

Das COPTIS-Team

Bei der Veräusserung von Beteiligungen an einer Immobiliengesellschaft (die eine oder mehrere Immobilien im Kanton Genf besitzt) durch eine natürliche Person (Share Deal), wird der erzielte Nettogewinn mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst. Wird nun anschliessend eine Immobilie durch die Immobiliengesellschaft selbst veräussert (Asset Deal), kann es vorkommen, dass dasselbe Steuersubstrat mehrfach besteuert wird.

Sollte zu einem späteren Zeitpunkt eine Immobilie direkt durch die Immobiliengesellschaft veräussert werden, so konnte der erzielte Buchgewinn steuerlich (ggf. auch nur teilweise) durch die Auflösung der versteuerten stillen Reserve neutralisiert werden. Dadurch wurde eine erneute Besteuerung desselben Gewinns vermieden.

Folgende kumulative Bedingungen mussten erfüllt werden, damit die Bildung einer versteuerten stillen Reserve in der Steuerbilanz zulässig war:

a) Die Veräusserung der Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft muss bei der natürlichen Person (gehalten im Privatvermögen) tatsächlich zu einer Besteuerung mit der Grundstückgewinnsteuer geführt haben;

b) Die Bildung der versteuerten stillen Reserve muss vor Inkrafttreten der Veranlagung ihrer Steuerperiode, in welcher die natürliche Person ihre Beteiligung an der Immobiliengesellschaft veräussert hat, durch die Immobiliengesellschaft beantragt werden. Die versteuerte stille Reserve muss in der Steuerbilanz berücksichtigt werden und ist dem steuerbaren Kapital hinzuzurechnen.

c) Die antragstellende Immobiliengesellschaft muss vorgängig die Aufhebung des Steuergeheimnisses bei der veräussernden natürlichen Person erwirken.

d) Die versteuerte stille Reserve wird pro Immobilien in der Steuerbilanz der Immobiliengesellschaft maximal des bei der natürlichen Person besteuerten Nettoimmobiliengewinns zugelassen.

Die neue Genfer Praxis sieht aber weiterhin die steuerliche Neutralisierung des bereits bei der veräussernden natürlichen Person besteuerten Immobiliengewinns vor. Neu aber mit geänderten kumulativ zu erfüllenden Bedingungen:

a) Die Veräusserung der Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft muss bei der natürlichen Person (gehalten im Privatvermögen) tatsächlich zu einer Besteuerung mit der Grundstückgewinnsteuer geführt haben, wobei hier die Besteuerung mind. 10% betragen muss, d.h. höher ist, als der kantonale und kommunale Steuersatz auf dem bei der Immobiliengesellschaft aufgrund der Veräusserung der Liegenschaft neutralisierten Immobiliengewinns;

b) Im Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie durch die Immobiliengesellschaft wird die Berücksichtigung des bereits besteuerten Nettoimmobiliengewinns (steuerliche Neutralisation des Immobiliengewinns auf Stufe der Immobiliengesellschaft) höchstens bis zur Höhe des verbuchten wirtschaftlichen Immobiliengewinns gewährt.

D.h., dass der Wertzuwachsgewinn z.B. aufgrund der Marktentwicklung im Umfang des zuvor realisierten Wertzuwachsgewinns neutralisiert werden kann, die wiedereingebrachten Abschreibungen (inkl. allfälliger zulässiger Nachholabschreibungen) aber nicht mit dem bereits besteuerten Nettoimmobiliengewinn neutralisiert werden dürfen;

c) Die Möglichkeit der Berücksichtigung des bereits besteuerten Nettoimmobiliengewinns muss von der Immobiliengesellschaft spätestens vor Inkrafttreten der Veranlagung ihrer Steuerperiode, in welcher die natürliche Person ihre Beteiligung veräussert hat, beantragt werden;

d) Die antragstellende Immobiliengesellschaft muss vorgängig die Aufhebung des Steuergeheimnisses bei der veräussernden natürlichen Person erwirken;

e) Die Berücksichtigung des bereits versteuerten Nettoimmobiliengewinns ist pro Liegenschaft maximal bis zur Höhe des bei der natürlichen Person besteuerten Nettoimmobiliengewinns zulässig.